Sanierungsobjekt in Hamburg Finkenwerder

Doppelhaushälfte

Die Doppelhaushälfte mit einschaligen Mauerwerk mit Fachwerkholzständerkonstruktion ist ein Sanierungsfall. Im gesamten Haus sind einfachverglaste Fenster verbaut, welche abgängig sind.  Die Dachüberstände müssen erneuert bzw. gestrichen werden, Fallrohre und Regenrinnen, insbesondere auf der Gebäuderückseite, müssen repariert werden. Die Fachwerkgefache müssen saniert bzw. gestrichen werden, nachdem teilweise neu verfugt werden muss. Die Fernsehantenne muss ausgewechselt werden da diese ausschließlich analoge Signale empfängt. Das Haus ist sehr einfach ausgestattet und mit Baumängeln versehen. Die Ausstattung ist überaltert und ungepflegt. Es sind sofortige Arbeiten zwingend erforderlich.

Derzeit ist das Haus an drei Parteien vermietet. beheizt wird das Haus über eine Gaszentralheizung, die Warmwasserversorgung erfolgt über überalterte Boiler. Hier besteht sofortiger Handlungsbedarf. Die Heizkörper mit Thermostaten müssen sofort gewechselt werden, ebenfalls müssen sofort die Boiler zur Warmwasserversorgung ausgetauscht werden. Im Dachgeschoss ist die Isolierung des Boilers nicht mehr vorhanden. Es besteht tatsächliche unmittelbare Gefahr für den Mieter.

Die Stromleitungen sind überwiegend auf dem Putz, die Stromabsicherung ist überaltert.

Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen- und Kostenaufstellung wurde von den Verkäufern bereitgestellt.

Die jährlichen Kosten für den Betrieb des Hauses.

• Grundsteuer 80,00 €

• Müllgebühren 360,00 €

• Heizung Gas 1800, 00 €

• Wasser 206, 00 €

• Abwasser 211,00 €

• Feuerkasse 70,00 €

• Schornsteinfeger 60, 00 €

 

Jährliche Kosten: 2787,00 €

Monatliche Kosten 232,25 €

 

Monatliche Einnahmen durch Miete:

• Mieter A: 230,00 €

• Mieter B: 305,00 €

• Mieter C: 250,00 €

Die Mieten wurden in den letzten 10 Jahren nicht verändert

 

Teilkeller

Das Gebäude ist teilunterkellert und verfügt auch über einen zusätzlichen Außenkellerzugang. Im Keller befindet sich die Gaszentralheizung. Die Deckenkonstruktion besteht aus Holzbalken. Bereits als die Verkäufer das Haus im Jahr 1968 erworben hatten, sind bei einigen Deckenbalken zusätzliche Stahlträger verbaut worden. Das Holz bei den Stahlträgern ist teilweise morsch (vermutlich Braunfäule, Destruktionsfäule) und abgängig. 

Bei dem durch holzzerstörende Pilze hervorgerufenen Prozess wird vorwiegend Cellulose abgebaut, die einen der Hauptbestandteile des Holzes darstellt. Das Holz verliert dadurch an Festigkeit und Masse und entwickelt eine für Braunfäuleschäden typische, querrissige Struktur, den sogenannten „Würfelbruch“. Als Verursacher von Braunfäuleschäden in Gebäuden sind neben zahlreichen anderen Pilzarten insbesondere der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans), der Braune Kellerschwamm (Coniophora puteana) und der Weiße Porenschwamm (Antrodia vailantii bzw. Antrodia sinuosa) von Bedeutung.

Der Keller weißt deutliche Feuchtigkeitspuren an den Wänden auf. Bei dem Außenkellerzugang wurde bereits vor 1968 zusätzliche Holzbalkenkonstruktion  aufgestellt. Hier sollte zwingend ein Fachmann bezüglich der Statik hinzugezogen werden.

Die Kellerdecke besteht komplett aus Holz und ist ungedämmt.

Treppenhaus

Über den Windfang aus einer Holzkonstruktion kommt man über eine Tür, vermutlich aus dem Baujahr des Hauses, in das Treppenhaus. Sämtliche Schlösser der Außentür und Wohnungstüren entsprechen dem Baujahr. Links führt ein kleiner Flur zur Wohnungstür der Erdgeschosswohnung. Rechts für die Holztreppe zu den Wohnungen im ersten Stockwerk und zum Dachgeschoss. Das Duschbad der Wohnung im ersten Stockwerk befindet sich im Hausflur. Im Treppenhaus gibt es an der Decke Feuchtigkeitsspuren unterhalb der Dusche der Dachgeschosswohnraums. Hier muss unbedingt sofort nach der Ursache recherchiert werden.

Wohnung Erdgeschoss (Hochparterre

Die Wohnung im Edgeschoss konnte leider noch nicht begangen werden, da der Mieter abwesend war. Bei der Außenbegehung wurde mindestens ein defektes Fenster festgestellt, welche unbedingt sofort zu ersetzen ist.

Grundriss Erdgeschosswohnung

Wohnung im ersten Stockwerk

Die Wohnung ist sehr einfach ausgestattet und mit Baumängeln versehen. Sämtliche Fenster sind abgängig, das Fenster in der Küche ist sogar nicht mehr vorhanden sondern durch ein Spanbrett ersetzt worden. Der Fußboden als auch die Decke besteht aus einer Holzkonstruktion. An den Außenwänden wurden vermutlich zusätzliche Fermacell Platten  auf der Innenseite verbaut. Sämtliche Heizkörper sollten gewechselt werden, die Heizkörper im Badezimmer und in der Küche müssen gewechselt werden. Das Badezimmer im Hausflur benötigt ebenfalls handwerkliches Geschick. Die Toilette sowie Waschbecken und Heizung müssen erneuert werden. Das Waschbecken hat derzeit keinen Halt an der Wandkonstruktion aus Holz. Die Toilette ist nicht mehr Wasserdicht. Im Zuge des Toilettenwechselt sollte sich ein Fachmann ebenfalls den Abwasserablauf der Toilette ansehen. Die Heizung und das Thermostat müssen sofort gewechselt werden.

Grundriss Obergeschosswohnung

Dachgeschoss

Das Zimmer im Dachgeschoss ist ebenfalls sehr einfach ausgestattet. Neben einer abgängigen Küchenzeile befindet sich noch ein Duschbad im der Dachgeschosswohnung. Die Fenster der Wohnung müssen ebenfalls getauscht werden. Bei einem Dachflächenfenster ist das einfachverglaste Glas gesprungen. Das Dach ist ungedämmt. Im Duschbad gibt es sofortigen Handlungsbedarf an dem Warmwasserboiler. Von der Ausstattung und den Eigenschaften gleicht diese Wohnung der im ersten Stockwerk. Die Armaturen der Dusch sollten gewechselt werden. Nach den Feuchtigkeitspuren an der Decke im Hausflur sollten die Ursachen in dem Badezimmer der Dachgeschosswohnung gesucht werden.

Grundriss Dachgeschosswohnung